‍Lokalhyresavtal

De allra flesta företag och smföretagare hyr någon gång lokaler för att kunna utföra sina tjänster till fullo. I det här avsnittet i vår Guide om Avtal tittar vi närmare på de formella bitarna i hyresavtalet, dess innehåll och de olika villkoren för dess giltighet. Tanken är att hjälpa dig att få bättre förståelse och eventuellt ifrågasätta väsentliga delar av kontraktet när du ingår ett hyresavtal för lokaler för ditt företag. Om du själv hyr ut en lokal så kan den här artikeln också vara nyttig. Ett lokalhyresavtal behöver vanligtvis inte vara i skriftlig form. Avtal i muntlig form är absolut lika bindande, men ett skriftligt avtal är mer fördelaktigt som bevisskäl. Det finns vissa situationer där ett lokalhyresavtal måste vara sktiftligt, till exempel när en lokalhyresgästska vill avstå från sitt indirekta besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rättigheter till en ersättning om avtalet blir uppsagt i förtid. Ett sådant skydd måste avtalas i ett speciellt dokument för att vara bindande (det får ej finnas med i själva hyresavtalet).

‍

Innehåll i hyresavtalet

I det här avsnittet kan du se vad ett seriöst och nogrannt lokalhyresavtal bör innehålla. I allmänhet så är hyreslagen i Sverige utförlig och de flesta av reglerna är skapade till förmån för just de som hyr, alltså hyresgästerna. Det är värt att ha i åtanke att ett avtal rekommderas att fungera som regler för båda sidorna. Således kan det vara bra att ha med frågor i avtalet, även sådana som är reglerade av lagar.

‍Dessa punkter bör ett avtal innehålla:

Parter i avtalet (i det här fallet är det hyresvärd och hyresgäst)

• Lokalen och dess funktion och ändamål, specifikation av lokalen, uthyningens ändamål

Villkor för avtalets giltighet

• Hyrestid och uppsägningstid

• Hyran

a) Belopp på hyran b) Ändringar som görs av hyran c) Tilläggskostnader till hyran, skatter m m d) Betalningar e) Ränta i samband med dröjsmål f) Säkerhet för hyran

Lokalens skick mm

a) Lokalens skick vid ingående av avtal, evetuell besiktning

b) Underhållsskyldighet, städning, snöröjning mm

c) Hyresgästens rätt till ändringar, uppsättning av till exempel skyltar och liknande

d) Hyresgästens installationer mm

e) Försäkring, skada på person eller egendom

f) Återlämnande av lokalen efter avslutad uthyrning, besiktning

Överlåtelse och andrahandsuthyrning

Bilagor som bifogas

t ex ritningar, avståendeavtal och uppsägningshandlingar.

Att tänka på när du ska hyra lokal:

Hyrestiden

De flesta lokalhyresavtal tecknas på en tidsperiod av tre år eller på obestämd tid. Under den tiden är båda partnerna bundna till avtalet och dess villkor. När hyrestiden i avtalet närmar sig sitt slut måste man ändå göra en uppsägning av avtalet för att det ska upphöra att gälla. Vanligtvis brukar en uppsägningstid vara nio månader lång. I fall ingen uppsägning av någon av partnerna görs så fortsätter avtalet att vara giltigt och en ny hyrestid påbörjas. Ett bra tips är att fundera på vilken hyrestid som passar just ditt företags verksamhet. En kortare hyrestid kan ibland ge mer flexibilitet än en längre det kan man också ha i åtanke vid skapande av kontrakt.

Hyra och andra kostnader

Förutom hyran för lokalen behöver hyresgästen se över ytterligare kostnader som kan vara aktuella. Det är mycket vanligt att hyran kan höjas regelbundet med ett så kallat indextillägg. Tillägg på grund av fastighetsskatt som fastighetsägaren betalar kan även tillkomma som en extra kostnad. Löpande kostnader så som värme, el, vatten m.m. måste vara med i hyresavtalet.

Vad lokalens ska användas till‍

I ett hyresavtal anges det vad en lokal ska användas till, till exempel ”butik” eller ”läkarmottagning”. Det är väsentligt för båda parter att användningsyftet motsvarar den verksamhet som hyresgästen kommer att driva. Ett ändamål blir bindande i avtalet för vad lokalen får och kan användas till. När det gäller vissa lokaler och fastigheter kan hyresvärden ha vissaönskemål i samband med till exempel öppettider så att resterande hyresgäster inte blir störda av verksamheten. Överlåtelse och andrahandsuthyrning är faktorer som hyresgästen redan vid tillträde bör ha i åtanke och fundera i fall han eller hon har planerar på att hyra ut lokalen och i fall det kommer ske delvis eller helt och i sådana fall när? Ett tips är att i sådana fall få in en klausul i avtalet gällande detta.  

Lokalens omfattning och skick‍

I hyresavtalet bör man ange hur pass stor lokalen som ska hyras ut är och till exempel bifoga en ritning över lokalen som en bilaga. Vanligtvis hyrs lokalen i fråga ut i sitt befintligt skick som även anges i avtalet. Man bör även ha i åtanke att hyresgästen i allmänhet inte har rätt att kräva förbättringar i samband med lokalens skick om den hyrts ut i befintligt skick som anges i avtalet. I fall hyresvärden anpassar och förbereder lokalen för hyresgästen är det viktigt att det är tydligt och klart gällande ansvar och kostnader.

Underhåll av lokalen‍

Båda partnerna i avtalet - yyresvärden och hyresgästen bör komma överens om hur underhåll av lokalen ska se ut under uthyrning. Ansvaret för underhåll kan läggas på hyresgästen, vilket är mycket vanligt, eller så kan hyresvärden vara den som ansvarar för den biten. Ett annat tips är också att mer detaljerat vilken av parterna som är ansvarig för underhåll av vissa specifika delar av lokalen. Från en hyresgästs perspektiv är det väsentligt att vara insatt i fördelning av underhåll samt dess delar och snsvar, och sedan fundera hur det påverkar kostnaden för lokalen som man önskar att hyra.